Documents obligatoires au compromis pour l'acheteur

Le compromis de vente est un avant-contrat signé par l'acheteur et le vendeur (ou leurs mandataires munis d'un pouvoir), qui fixe le prix, le bien, la date de l'acte définitif et les conditions suspensives, le plus souvent une condition de prêt.

Le compromis engage les deux parties : le vendeur doit vendre au prix fixé, et vous devez acheter si les conditions suspensives se réalisent, le plus souvent l'obtention du prêt. La promesse unilatérale de vente, elle, n'engage que le vendeur : c'est une option d'achat que vous levez, pas une vente ferme.

Peut-on signer à distance ? Oui, avec un pouvoir écrit : un mandataire signe à votre place, et le notaire précise la forme que doit prendre ce pouvoir pour l'acte authentique. Le pouvoir doit désigner précisément le bien et le prix. Les règles diffèrent en Belgique, y compris pour le prêt et les droits d'enregistrement.

Le tableau récapitulatif montre que les pièces personnelles sont demandées dès l'offre écrite, alors que le dossier complet de financement n'est transmis qu'au notaire, au moment de l'acte authentique ; côté vendeur, cette étape reste sans objet.

La vente suit un ordre précis, de l'offre d'achat à l'acte authentique chez le notaire. À chaque étape correspond une liste de pièces, et ce que vous préparez pour l'offre n'est pas ce qu'on vous demandera au compromis.

Le tableau croise les étapes (offre, compromis, dossier de prêt, acte authentique) avec ce que réunit l'acheteur d'un côté, le vendeur de l'autre. Le dossier de prêt n'implique que l'acheteur. Le délai de rétractation de 10 jours s'ouvre après la remise du compromis, avant que le dossier bancaire soit finalisé.

L'acheteur fournit sa pièce d'identité, un justificatif de domicile récent, ses pièces d'état civil (livret de famille, contrat de mariage ou convention de PACS) et ses justificatifs de revenus, d'épargne et de prêt.

Livret de famille, contrat de mariage ou convention de PACS cadrent le régime sous lequel le bien sera détenu : mariage, PACS ou union libre changent la façon dont il est détenu et financé. S'y ajoutent la pièce d'identité et un justificatif de domicile récent.

Sur le financement, revenus et épargne montrent votre solvabilité mais ne remplacent pas l'accord de prêt. Le compromis se signe souvent avec une simple attestation, puis l'offre de prêt complète le dossier avant l'acte. Ces pièces ne sont pas listées par la loi : leur exigence est contractuelle, le notaire ou le vendeur les demandent pour sécuriser l'opération. Une somme de 5 à 10 % du prix est en général versée à la signature, et le notaire la consigne sur un compte spécial ; ne la remettez jamais directement au vendeur.

Le vendeur remet au compromis le titre de propriété, les diagnostics techniques en cours de validité, le dernier avis de taxe foncière et un état hypothécaire récent, documents sans lesquels l'acquéreur ne peut pas s'engager en connaissance de cause.

Le titre de propriété et l'état hypothécaire sont les deux pièces qui répondent à une question simple : qui vend, et le bien est-il grevé ? L'état hypothécaire dit si une hypothèque pèse encore sur le bien ; le titre dit qui peut le transférer. Le notaire les demande en amont, puis les annexe au dossier.

Même entre particuliers, hors agence, ces documents sont dus. Les diagnostics doivent être entre vos mains avant l'engagement, parce qu'ils pèsent sur votre décision : un diagnostic périmé ou manquant fait reporter la signature. Contrôlez les dates avant de signer.

Pour une vente en copropriété, de nombreuses informations et diagnostics doivent être transmis à l'acquéreur avant la signature de l'acte de vente.

Un appartement en copropriété ne se vend pas comme une maison. L'acquéreur doit connaître le fonctionnement de la copropriété, ses charges et ses décisions passées : règlement, état descriptif de division, procès-verbaux d'assemblée générale, fiche synthétique et carnet d'entretien composent le dossier. Selon Service-Public, de nombreuses informations et diagnostics doivent parvenir à l'acquéreur avant la signature de l'acte de vente.

Deux pièces arrivent souvent en dernier, l'état daté et le certificat du syndic, que le syndic produit à partir de la comptabilité en cours. Demandez-les tôt : une signature ne peut pas être calée tant qu'elles manquent. Pour un terrain, une maison neuve ou un bien en SCI, la liste change.

Terrain, maison neuve ou bien en SCI : les pièces diffèrent. Pour un terrain, l'acquéreur vérifie urbanisme, bornage, servitudes et réseaux auprès de la mairie et du notaire avant de s'engager.

Un terrain ne relève pas de la copropriété. Constructibilité, accès, réseaux et servitudes sont les points à faire confirmer avant le compromis par la mairie, le géomètre ou le notaire, selon la pièce. Une servitude de passage non signalée peut bloquer l'accès à la parcelle, et le bornage fixe la limite réelle. Si un droit de préemption urbain s'applique, le délai de réponse de la commune dépend de la procédure : faites-le confirmer par la mairie ou le notaire.

Pour une maison individuelle, l'attention glisse vers les travaux réalisés, l'isolation et les installations, parfois soumises à permis ou à déclaration. Des travaux non déclarés peuvent vous retomber dessus après l'achat. Enfin, dans une SCI, c'est la structure qui vend : statuts, extrait d'immatriculation, procès-verbal autorisant la cession et pouvoirs du gérant. Sans PV, la vente est fragile.

Un dossier bancaire incomplet, relevés manquants ou attestation d'apport non signée, suffit à décaler la signature d'un compromis, comme le montrent aussi des diagnostics périmés, un justificatif de domicile ancien ou l'oubli de l'état daté en copropriété.

Un document périmé ne se rattrape pas le jour de la signature : il faut le refaire, puis attendre le nouveau rendez-vous, puis relancer le notaire et la banque. Toute la chaîne se décale jusqu'à l'acte. Le pire ennemi n'est donc pas le refus de prêt, mais le dossier bancaire incomplet, un relevé manquant, une attestation d'apport non signée. La banque ne dit pas non, elle attend une pièce. Côté diagnostics, vérifiez la date de réalisation et la date d'expiration de chaque document avant de signer : un diagnostic périmé s'ajoute aux précédents et repousse l'ensemble.

Un justificatif de domicile ancien bloque aussi : agences et notaires demandent souvent un document récent. Contrôlez la date avant d'envoyer. Pour chaque pièce, relisez la date, la validité et la complétude.

Avant de signer, il reste à faire confirmer par écrit, dans le compromis, la clause suspensive de prêt, la date de l'acte authentique et la destination des documents non fournis, et il convient de vérifier le rappel des délais applicables.

Trois éléments doivent figurer au compromis : la clause suspensive de prêt, la date de l'acte authentique et le délai de rétractation. Ce dernier dure 10 jours calendaires à partir du lendemain de la remise en main propre du compromis signé ou de sa réception en recommandé (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, consultable sur Légifrance, droit français uniquement). Si un document manque, faites préciser par écrit quand il sera fourni.

La rétractation s'ouvre d'abord, le dossier bancaire se monte pendant ce temps, puis l'acte se cale avec le notaire. Les trois calendriers se chevauchent et se vérifient ensemble avant de s'engager.